大连市支持产业发展落实产业用地政策实施细则

       

大连市支持产业发展落实产业用地政策
     

第一章   

第一条 为深入推进供给侧结构性改革,促进土地节约、集约化利用,支持产业发展,积极落实国家产业政策,降低产业用地成本,推进产业结构优化和转型升级,优化营商环境,助推大连“两先区”建设和老工业基地全面振兴,制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于大连市行政区域内国家支持的新产业、新业态,市、县两级确定的重点产业项目,传统产业转型升级等。

第三条 县级以上人民政府要结合本地区实际情况,科学编制土地利用总体规划和城乡规划,将产业发展用地纳入规划。坚持“先存量、后增量”的原则,优先安排产业用地供应。土地利用年度计划指标应适当向产业用地倾斜,保障产业项目用地供给。

第二章  土地供应方式

第四条 鼓励采取弹性年期出让(以下简称弹性出让)、先租赁后出让(以下简称先租后让)方式供应产业用地。除国家规定可采用协议出让(租赁)方式外,均以招标、拍卖、挂牌交易方式供应土地。

第五条 市政府产业主管部门应当依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》《中国制造2025》《辽宁省优先发展产业目录》《中国制造2025大连行动计划》和“互联网+”等鼓励发展的新产业、新业态政策要求,结合本地区实际,确定并公布重点产业目录。

由市政府行业主管部门或县级人民政府依据重点产业目录认定为重点产业项目的,新供应重点产业用地可采用“带产业项目”挂牌方式供应,确保重点产业项目精准落地。以“带产业项目”挂牌方式设定产业准入条件供应土地的,须遵循“谁提出、谁审核、谁监管”的原则,强化事中、事后监管。

第六条 对于国家产业用地政策中明确利用存量房产、土地资源发展产业的,由行业主管部门出具符合条件证明文件,经规划部门认定符合城市规划的,报国土资源主管部门备案后,可按不同产业类型享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的政策。政策期满前,由县级人民政府负责监管。政策期满需办理改变用地主体和规划条件手续的,经批准,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可采用协议方式办理。

产业用地政策对“暂不变更”时限没有明确规定的,时限及后续管理可以参照国土资源部等六部委《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔20155号)执行,或由县级人民政府会同有关部门制定实施细则。

第七条 利用自有存量国有建设用地发展新产业,需要拓展用地空间的,在符合产业发展和集约节约用地要求的前提下,经规划部门批准,可适当使用相邻存量国有建设用地,增加的土地面积原则上不得超过自有存量建设用地总面积的10%,与自有存量建设用地一并采用协议方式办理有偿用地手续。

第八条 对于现有工业用地,土地使用权人在取得规划批准手续、不改变用途的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款,在用地范围不变的情况下,经国土资源主管部门审核符合条件的,不动产登记机构可依申请直接办理产权登记手续。

第九条 县级人民政府应当大力支持标准厂房建设,加强区域整体统筹规划。对标准厂房的建筑物和附属物,在不改变用途和房屋结构、满足房屋独立使用条件下,允许进行产权分割出租、转让和登记。

第三章  土地供应年限和价格

第十条 合理确定工业用地以弹性出让、先租后让方式供地的使用年限。采用弹性出让方式供应的工业用地,在不突破最高出让年限的前提下,首次出让年限不超过20年,具体出让年限由各地区根据不同类型产业特点和平均生命周期合理确定。采用先租后让方式供应的工业用地,租赁期年限不超过10年,与后续出让期总和不超过20年。特殊情况下使用年限需要超过20年的,须经集体决策确定。

第十一条 合理确定工业用地弹性出让、先租后让土地使用价格。对采用弹性出让、先租后让方式供应的工业用地的土地使用价格,按以下方法计算确定:

工业用地使用权弹性出让的底价,根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为弹性出让年限与法定最高出让年限的比值,即:底价=(弹性出让年限÷50)×50年出让期评估的市场价。

工业用地使用权先租后让的底价,根据租赁时的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为租赁年限加出让年限与法定最高出让年限的比值,即:底价=(租赁年限+出让年限)÷50×50年出让期评估的市场价。土地租赁期间租金为底价乘以租赁年限与租赁年限加出让年限之和的比,即:租金=[租赁年限÷(租赁年限+出让年限)]×底价。土地出让阶段应收取的出让金为土地交易成交金额减去租赁期间所交租金,即:出让金=成交价-租金。

第十二条 弹性出让和先租后让到期续期或先租后让需办理租赁转出让的土地使用权人,须在土地使用权有偿使用期限届满3个月前向土地所在地县级以上人民政府提出申请。县级以上人民政府根据监管协议组织评估验收,符合要求的,按协议方式办理后续手续。土地使用年限不得超过法定最高出让年限。

采用弹性出让和先租后让方式供应的土地,续期时符合城市规划、国家产业支持政策的,经集体决策,可按照原出让价格确定续期土地出让价格,但国家另有规定的除外。

第十三条 产业用地未采用弹性出让和先租后让方式供应的,土地供应年限和价格仍按现行政策执行。

第十四条 县级以上人民政府应当依据本地区土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定医疗、养老、教育、文化、体育等领域公共服务项目的出让底价。

对于使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的健身休闲产业,出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取有关费用之和的原则确定。

其他产业用地按国家、省、市有关政策规定执行。

第十五条 县级以上人民政府可根据本地区企业发展规模和土地竞买履约情况,适当降低产业用地保证金缴款比例,最低不得低于出让底价的20%

第四章  监管与服务

第十六条 对采用弹性出让、先租后让或“带产业项目”挂牌方式供应的项目用地,县级以上人民政府或相关行业主管部门应拟订监管协议,按“谁提出、谁审核、谁监管”的原则,履行监管职责。以公开方式交易的,须将监管协议向社会公示,在土地成交现场与竞得人签订监管协议后,签订成交确认书;以其他方式供地的,须将监管协议告知申请人,在签订监管协议后,签订土地供应合同。

监管协议主要内容包括产业准入条件、投产时间、投资强度、达产要求、节能环保、评估验收、退出机制、违约责任等方面的规定和要求。

第十七条 严格产业用地管理,建立产业用地退出机制。土地出让前,须明确不同类型产业的投资强度、利用强度等相关指标,纳入土地供应合同,并依据土地供应合同加强事中、事后监管。

建立产业用地主动退出机制。因企业自身原因无法开发建设或运营的,土地使用权人可以申请解除土地供应合同。出让人将根据监管协议考核结果,按照约定终止土地供应合同,收回建设用地使用权,按约定返还剩余年期土地出让价款;对地上建筑物的补偿,可事先在土地供应合同中约定采取残值补偿收回、无偿收回、由土地使用权人恢复原状等方式处置。

建立产业用地强制退出机制。有关部门按照监管协议考核认定不符合要求或未按土地供应合同约定建设和使用的,出让人可按土地供应合同约定无偿收回建设用地使用权。无偿收回土地使用权时,对地上建筑物的补偿,可事先在土地供应合同中约定采取残值补偿收回、无偿收回、由土地使用权人恢复原状等方式处置。

第十八条 各地区要严格按照国家、省、市出台的政策及本实施细则,积极做好有关工作,支持和保障我市产业发展。市政府产业主管部门要加快制定重点产业目录,报市政府批准后向社会公布。国土资源主管部门、产业主管部门要及时将国家和省市产业用地政策在平面媒体、政府网站等媒体动态发布,并做好持续更新和宣传解释工作。

第五章   

第十九条 本实施细则自发布之日起施行。